なぜ、節税対策がアパート建築なのか

なぜ、節税対策がアパート建築なのか

月極駐車場や農地、遊休地などを所有する地主さんは、少なからず一度や二度、建築会社から「相続税対策のためにアパートを建てましょう」と営業されていると思います。
当然、既に、アパートやマンションを建築されている地主さんも大勢いらっしゃいます。
それでは、なぜ、アパート建築なのか?
改めて、おさらいしてみたいと思います。

よくある誤解「借金すれば節税対策になる。」という話

「建築会社から借金すれば節税対策になると言われてアパートを建てた。」という話を、多くの地主さんからお聞きします。
確かに、借金は相続財産からマイナスできるので間違いではありません。
しかし、返済が進むにつれ借金は減っていきます。
運悪く?長生きしてしまったら借金を完済してしまうかもしれません。
そもそも、借金ではなく全額現金でもアパート建築には、節税効果があるのです。

相続財産としての土地評価

相続税を計算する際、土地はどのように評価するのか?が分かると、アパート建築が節税対策に有効であることも理解できます。
市街化区域にある土地には「相続税路線価」というものが付されています。
国税庁が毎年1月1日を基準日として、7月1日に公表します。
この「相続税路線価」は、土地相場の目安である「公示価格」の80%程度と言われています。
つまり、公示価格が100坪1億円の土地は、8000万円前後で評価されるため、その差額相当分が相続財産の評価額の減少となり、結果として相続税の軽減になるという仕組みです。
また、更地にアパートを建てることで「自用地評価」から「貸家建付地評価」へと変わります。
貸家建付地になると、その評価がさらに下がり相続税の節税につながります。

貸家建付地の評価は、次のように求めます。

貸家建付地の評価額=自用地価額(更地)×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借地権割合は、路線価と共に付されていて、住宅地では一般的に50%です。
また、借家権割合は30%、賃貸割合はその時の入居割合になります。

建物の評価は、固定資産税評価額

一方、アパート自体は、固定資産税評価額×1.0で評価されます。
建物の固定資産税評価額は、実際の建築費のおよそ50%~70%程度(構造により異なります)で評価されるため、土地と同様にその差額相当分が相続財産の評価額の減少となり、結果として相続税の軽減につながるという仕組みです。

マイハイアーによるシミュレーション

それでは、相続税評価額1億円の土地に1億円でアパートを建て場合、どれくらいの節税効果があるのか、
マイハイアーを使ってシミュレーションしてみます。
借地権割合は50%、借家権割合は30%、賃貸割合は100%とします。

シミュレーション結果

対策前と対策後では、自用地評価1億円の土地がアパートを建てたことで貸家建付地評価となり8500万円に、アパート1億円の建築費は固定資産税評価では3500万円になります。
したがって、総額2億円の財産は、相続税評価額では1億2千万円となり、アパート建築により8000万円の減額効果が見込める結果になりました。
建築会社が、節税対策にアパート建築をすすめてくる理由はここにあります。