シミュレーション実例

FLOURISH KUBOTA

四日市市 築12年鉄骨造3階建、1億1500万円、満室稼働中

販売中の物件を事例にしたシミュレーション(5年後に売却を想定したパターン)です。
シミュレーションの設定条件は下表を参考にしていますが、運営費の各項目は実際には実数字を使用します。
また、分析結果は設定条件のストレスの掛け方によって異なりますので、設定条件を変えて数パターンのシミュレーションを行います。

物件概要

●売却価格/1億1500万円
●所在地/四日市市久保田2丁目
●最寄り駅/近鉄四日市駅徒歩15分
●構造/鉄骨造3階建
●建築年月/平成20年4月
●延床面積/405.00㎡
●間取り/1K15戸
●土地面積/331.00㎡
●用途地域/近隣商業地域
●現況収入/年間915.6万円(満室)
●利回り/7.96%(物件価格に対する利回り)

 

グーグルマップ

 

購入の前提は次の通りとします。
●自己資金/2000万円
●諸費用/売買価格の7%(805万円)
●借入金/1億305万円
●金利/2%
●返済期間/30年
●5年後(長期譲渡)に1億1000万円で売却

積算法による物件評価

まず、金融機関の物件に対する評価を試算します。
いわゆる担保評価ですが、積算法が基本となります。
(過去には、収益還元法を採用する都市銀行がありました。)
したがって、金融機関から幾ら借りられるのか、物件を選定する時のポイントと言えます。

積算法による評価額の求め方

建物の価格

法定耐用年数から建物の残存価格を求めます。
計算式は次の通りです。
延床面積×再調達価格×((法定耐用年数-経過年数)÷法定耐用年数)
鉄骨造の法定耐用年数/34年
再調達価格/1㎡当たり15.8万円(平成20年の建築価格表より)
405.00㎡×15.8万円×((34年-12年)÷34年)=4140万円

土地の価格

土地の価格は、相続税路線価により求めます。
物件が接する路線価/1㎡当たり5.2万円
331.00㎡×5.2万円=1721万円

したがって積算価格は、
4140万円+1721万円=5861万円で、この物件の評価は5900万円くらいと推察します。

土地価格の推移

この物件から東へ約300mの所に基準地価の土地(四日市市堀木1-4-16)があり、令和元年の基準地価は1坪当たり304,462円です。
平成26年から毎年上昇しており、令和元年は前年比1.54%の上昇でした。
また、近鉄四日市駅周辺は、近年全体的に上昇傾向にあり、今後も続くと推察します。
下表は、基準点における過去10年の地価推移です、

地価推移

賃貸物件としての評価

間取りは1K(洋8.7帖K4浴室トイレ別々)15戸、駐車場5台です。
エントランスはオートロック。
セブンイレブンが目の前にあり、スーパーマーケットやドラッグストアも至近距離にあるので、生活環境は整っています。
また、近鉄四日市駅まで徒歩15分という利便性も入居募集時にはプラス要因です。
家賃は、年間収入から逆算すると5万円前後と思われますが、築年数から見て相場なので、入れ替え時の募集が長期化するおそれは少ないと推察します。

キャッシュフロー分析

レバレッジ判定

金利2%、返済期間30年のローン定数は4.44%、
自己資金配当率(CCR)10.65%>ネット利回り(FCR)5.45%>ローン定数(K%)4.44%となり、レバレッジは(+)

収益分岐入居率(BER)

目安の80%を下回っているのでクリア

債務回収比率(DSCR)

目安の1.2以上なのでクリア

最終自己資金配当率

税引き前キャッシュの合計3015.7万円-自己資金2000万円=1015.7万円
1015.7万円÷2000万円=10.16%