不動産相続の「共有」

共有登記

不動産の相続は、相続人が複数いる場合、売却して現金化(換価分割)するか、不動産を受け取った相続人が他の相続人へ同等の金銭を支払う(代償分割)以外は「分ける」ことが難しく、相続人同士で「共有」するケースがよく起こります。
ただ、安易に分ける財産がないからと「とりあえず共有」にしてしまうと、後々思わぬトラブルを引き起こすことになりかねません。

「共有」は権利の行使が限られている

「共有」自体は、遺産分割協議で認められているので問題ないのですが、「共有」とはどのようなものかを理解しておくことが重要です。

民法では共有の場合、行為の種類により共有者が持つ権限が異なります。
行為の種類には下表の3種類があり、共有者の1人が単独で行えるのは、保存行為に限定されています。
例えば、不動産が「空き家」なら建物の掃除や庭の除草など、不動産の維持にかかる行為は単独で行う事は出来ますが、それ以外は、共有者の全員または過半数の同意がない限り、売却することも賃貸することもできません。

行為の種類 行為の内容 権限の範囲
変更行為 共有不動産を物理的に変更させる、あるいは法律的に処分する行為 共有者全員の同意が必要
管理行為 共有不動産を変更しない限度で、使用・収益を行う行為 共有者の持分価格の過半数の同意が必要
保存行為 共有不動産の現状維持を行う最小限の行為 各共有者が単独で行うことができる

 

それを知らずに「共有」の状態を放置しておくと、始めは兄弟同士の共有が、相続が繰り返されることで従兄弟、又従兄弟と共有の人数も増えていき、血縁関係も薄まることで、収拾がつかなくなります。
もし、そうなってから売却しようとしたら、全員の同意を得るのに相当な労力と時間が必要になることは想像に難くありません。
まして相続登記そのものが放置されていたら、相続人探しから始めなければならず、お手上げになることも十分起こり得ます。

後世に禍根を残すことの無いように、相続財産に不動産がある場合は、被相続人の生前からどう相続するのか、家族で十分に話し合っておくことが大切です。