収益物件選びのポイント 第1回

ソラーナ津島

長年この仕事をしていると、物件を見た瞬間にお勧めできる物件か、そうでない物件か見極めることができるようになります。
年に数棟はそういう物件と出会いますが、一昨年取引した物件がそのうちの一つでした。
物件の概要は次のとおりです。

  • 愛知県津島市内、最寄り駅(各停駅)まで約3Km
  • 昭和59年11月築、軽量鉄骨造2階建て、2DKと3DKの合計10戸
  • 売出価格に対する利回り11.6%(満室)
  • 外壁塗装及び屋上防水工事施行済み
  • 土地は約140坪で2方角地

決して利便性が良い立地ではありません。
駐車場は各戸1台分ありますが、数台空きがある状態でした。

買主さんのメリットは、現況満室であり利回りが良いこと、売主(宅建業者)さんが外壁塗装と屋上防水工事をしてくれていたことでしょうか。
一方デメリットは、既に築34年経過していて、今後入居者さんの入れ替えのたびに設備の交換や間取り変更などに多額の修繕費がかかると予想されることです。

そこで、入居者さんの入れ替え履歴や募集状況について調べていたところ、偶然にも仕事でお付き合いしている人が、前職でこの物件の仲介を担当する店舗の店長をしていたことが分かりました。
この人は、ミニミニさんの仲介店で長い間店長をされていて、この物件についてお聞きすると「あまり入れ替わった記憶がなく、長く入居している人がほとんどです。古い物件だけど家賃も安いので空いてもすぐ決まっていました。」との話しでした。

私は、賃貸経営で一番大切なポイントは、入居者さんの入れ替わりが少なく入居が安定していることだと考えています。
入居者さんの引っ越しを止めることはできませんので、要は長く住み続けてもらえる人の家賃設定や間取りはどのような物件かを見定めることができれば、収支計画も立てやすくなります。
実際にこの物件は、平均家賃が駐車料を入れて4.5万円くらいです。周辺の築10年未満の物件と比較すると2万円くらい安くなります。
入居者さんのほとんどが地元で働く人の個人契約で、マイホームを買うなど特別な事情が起こらない限り、頻繁に入れ替わることはないだろうと予測しました。

今のところ、この2年間で入れ替わりがあったのは昨年4月に1戸だけで、その1戸も引っ越しと同時にすぐ決まりましたので満室経営が続いています。
入居募集は引き続きミニミニさん、建物管理はミニテックさんにお願いしてます。