固定資産税が節税できる!?その2

住宅の「取り壊し」時期で固定資産税が跳ね上がる!

固定資産税の賦課期日は、法律によって1月1日とされています。
したがって、土地の評価の前提となる「地目認定」も、毎年1月1日時点の利用状況によって行われます。
そして、この地目認定は現況の地目によるものとされています。

土地の「地目」は、土地登記簿に登記されていますが、一般に、登記簿上の地目が必ずしも現況の地目と一致しているわけではありません。
そこで、固定資産税の評価における地目は、現地の確認が容易なことから、土地登記簿によらず現況の地目とすることにしています。
したがって、土地の固定資産税評価を受けるにあたっては毎年1月1日に、その土地をどのように利用しているのかが重要なポイントになります。

1.「取り壊し」は年越しを避ける

個人の住宅やアパートが老朽化してきたので、そろそろ建替えようかと考えている人は、「取り壊し」のタイミングを誤ると、その年は住宅用地の軽減特例も無くなりますので、課税標準額が3倍〜6倍に上がり、固定資産税もその割合で跳ね上がってしまいます。

土地の利用状況調査は、航空写真などにより毎年1月1日時点の利用状況を前年と比較して行われるため、その時点で建物が取り壊されていると、住宅用地から非住宅用地へと変更されたものと扱われ、同時に課税資産台帳が変更されます。
したがって「取り壊し」のタイミングは、1月1日を避け翌2日以降に着手すると、その年も住宅用地の軽減特例が継続し節税につながります。
実際、正月早々に取り壊す人もいないでしょうから、正月気分が抜けた頃に工事にかかれば良いでしょう。

2.取り壊した後に、その年中に建物が完成しない場合

1月2日以降に取り壊して、年内中に次の建物が完成すればなんの問題も生じませんが、建物の規模や構造によっては、次の年に工期がずれ込むこともあります。
このような時は早めに役所の担当部署(資産税課)に対して通知しておくと同時に、建築準備行為に着手することで、非住宅用地として見做されるという事態を避けることができます。

3.「1月1日」に建物が工事中の場合、家屋の固定資産税は?

一方前述のケースとは異なり、元々更地か駐車場として利用している土地(非住宅用地)に個人の住宅やアパートを建てた場合、1月1日時点において完成していなければ、建物についてはその年の固定資産税は無税となります。
しかし、年末年始の微妙な時期に完成するような場合で、かつ、住宅用地の軽減特例のメリットが大きい土地については、年内中に完成を終えて建物の固定資産税を払ってでも、土地と併せた全体の税額を安くできることがありますので、その土地の課税標準額と建物の課税標準額(実際には仮評価になりますが)の比較により判断することも必要です。

投稿者プロフィール

H.Matsumoto
H.Matsumoto執行役員 専務
不動産取引の実務家として30年以上にわたり、売買や賃貸借の仲介、管理、開発、土地活用などに携わってきました。
不動産取引は個別性が強く、予期しないトラブルもしばしば起こります。
今後も皆様のお役に立てるよう日々研鑽を重ねて参ります。

主な経歴
20代~都内の賃貸専門店にて仲介営業、仕入れ業務に携わる。店長職を経験。
30代~ガソリンスタンド、コンビニ、ドラッグストアなど事業用借地権による用地取得交渉、開発業務に携わる。近畿圏にて実績多数。
40代~賃貸管理会社にて財務責任者、家賃滞納の債権回収業務に携わる。賃貸管理のデータベースを独自で作成し社内で運用する。
50代~売買仲介を主軸に、収益物件の売買、競売・任意売却など特殊売買に携わる。現在に至る。このホームページの管理者。