固定資産税が節税できる!?その4

固定資産税が節税できる!?

複数の人が利用する私道

昭和50年代前半くらいまで、平家建ての貸家が多く建築されていました。
同じ敷地に外観や間取りも同じ建物が何棟も建っていて、ここ四日市でも、まだ現役で賃貸している物件をいくつか見かけます。

余談ですが、このような貸家を見かけるたびに、いつも思い出すことがあります。
昭和40年代の話ですが、私が小学生のころ「バンカース」というボードゲームが流行りました。
すごろくの一種で、金持ちを競い合うゲームです。
止まった場所によって「かさくを買う」という指示があって、白い小さな家を手持ちのお金で買うのですが、まさにその白い小さな家が平家建ての形をしているのです。
今思うと、半世紀も前から不動産投資の要素を取り入れたゲームがあったことに驚きます。
そして、今、「かさく」という意味を改めて調べてみると、 “人に貸して収益をあげるためにつくった持ち家。貸し家。「家作持ち」”とありました。
「家作持ち」とは、なんとも粋な言葉ですね。

ところで、このような「家作」では私道、と言うよりも通路の場合が多く、借地または借家の敷地と私道を区別せず建っていることが多くあります。
したがって、土地の固定資産税と都市計画税は、1筆の全体面積に対して課税されています。

そこで、下図のように 1筆の土地に4軒の「家作」が建っていた場合、それぞれの敷地と私道を分筆することによって、「私道」部分は非課税とすることができ、また土地「C」と「D」は、公道に直接面していないので固定資産税の評価を下げる効果があります。

しかし、それ以前に老朽化や耐震性の問題でこのような「家作」は、建て替える話が先なのかもしれませんが、今後の土地活用や相続税対策に有効な手法です。
ぜひ、参考にしてください。

「公共の用に供する道路」とは

実際に私道を非課税とするためには、次のような要件に該当する必要があります。
具体的には各市町村により要件が異なりますのでご留意ください。

  • 利用上の制約が設けられていないこと
  • 不特定多数の人の利用に供されていること
  • 道路と宅地がL型側溝や縁石等で区分され客観的に道路と認定できること
  • 私道部分が分筆されていること