競売物件

先日、三重県内某市で、優良で超高利回りの競売物件がありました。

競売物件の占有者(賃借人)は、某大手コンビニ。
毎月の賃料を売却基準価額で割り戻すと、なんと、20%の計算になりました。

さっそく当社のお客様にお話しすると、「ぜひ入札したい!」と即回答があり、競売資料(3点セット)を基に入札額の検討に入りました。

競売物件の対象は、市街化調整区域の土地約300坪です。
コンビニの敷地は全体で約600坪あり、残りの約300坪は別の地主さんです。
某大手コンビニは、それぞれの地主さんと25年の事業用定期借地権契約を結び、両方の土地に跨るように店舗を建てました。
そして、契約して3年余り経過後に今回対象物件の地主さんが破たんして、競売になったという経緯です。

収益物件と言う観点からみると、手間いらずで、賃料の滞納も心配ない超優良な物件です。
今回、入札額を決める上で悩ましかったのは、土地の実勢価格をどう見るかでした。

私は、「土地の評価は関係なく利回り重視で、入札も殺到し、ひょっとしたら東京や大阪の投資家が10%を切るくらいの金額を入れてくるかもしれない。」と予測し、お伝えしました。

お客様は地元の人で、この辺りの相場をよくご存じだったので、「市街化調整区域の土地に高値を付けるのは、どんなに利回りが高くても躊躇する…」との事で、入札額の決定に3~4日迷われました。

そして、開札の日、私は裁判所の開札室へ出向きました。
4件以上の入札があった場合は、上位3件の入札者と入札額が3番手から読み上げられます。

はたして結果は…

 

入札件数は11件。

入札者名は…

 

最初に読み上げられてしまいました。(残念!)

 

1番手との金額差は約200万円、落札者は大阪の法人で、落札額で利回りを計算すると10%くらいでした。
結果的に私の予測がほぼ的中したのですが、お客様自身もボーダーラインを決めていたので無理は避けました。

競売物件でも物によっては実勢価格を上回る事があります。
特に、収益物件は、全般的に高値傾向にあるため、当社でも入札額を迷うことがあります。

競売の入札は見えない相手との勝負でもあり、スリリングな一面がありますが、落札できなければ意味がありません。
次のチャンスを窺う事にします。