【高齢者向け】ハウスリースバックの仕組みと注意点を宅建士が解説

自宅に住み続けながら資金調達ができる「ハウスリースバック」。
高齢者の相続対策や老後の生活資金確保の手段として注目されています。
しかし、契約内容を正しく理解せずに利用すると、将来の住まいを失うリスクも。
本記事では、ハウスリースバックの仕組み・利点・落とし穴を実務目線でわかりやすく解説します。

ハウスリースバックとは？

 定義と基本構造

ハウスリースバックとは、現在お住まいの住宅を不動産会社などに売却したうえで、その不動産会社と賃貸借契約を結び、売却後も同じ家に住み続けることができる仕組みです。

 こんな方に向いている

• 老後資金を確保したい高齢者
• 借入金の返済が必要だが引越しは避けたい方
• 相続前に不動産を現金化したいと考えているご家庭

ハウスリースバックのメリット

1. 自宅を手放さずに住み続けられる

売却後も引っ越しの必要がなく、環境や近所づきあいを維持できるのは大きな安心です。

2. 売却資金を活用できる

売却により得た資金は、生活費・医療費・借金返済・リフォーム資金・子や孫への生前贈与など、幅広く利用可能です。

3. 固定資産税・維持費の負担がなくなる

所有権が移転することで、固定資産税・建物の修繕・管理費などのコスト負担が軽減されます。

4. 相続対策としても有効

現金化することで、相続時の遺産分割や納税資金の準備がしやすくなります。
相続人の間で不動産を巡るトラブルも回避しやすくなります。

ハウスリースバックのデメリット（リスク）

1. 契約更新できず、住み続けられない可能性

定期借家契約が多く、契約期間満了後に更新を断られることがあります。
契約更新が保証されない以上、将来的に退去を求められる可能性も視野に入れるべきです。

2. 再購入（買戻し）時の価格が高額に

買戻しの意思があっても、契約書上で再購入価格があらかじめ「市場価格」や「売却価格の1.5倍」などと設定されている場合があります。

3. 賃料が相場より割高なケース

不動産会社側が将来的な収益を見越して高めの家賃を設定している場合があり、長く住み続けると賃料負担が重くなりがちです。

4. 契約条項が借主に不利な場合がある

原状回復義務・修繕負担・中途解約不可など、借主にとって厳しい内容が含まれていることがあります。細かい条項にも注意を払う必要があります。

5. クーリングオフが適用されないことも

個人間取引や事業用物件を使ったスキームでは、宅建業法上のクーリングオフが適用されないことがあるため、契約直後でもキャンセルできない場合があります。

よくあるトラブル事例

記事の中でも取り上げられていたトラブルを、現場でよくあるケースとして整理します。

ケース	内容
契約更新不可	「2年契約」で再契約できず、退去を求められた
買戻し価格の高騰	売却価格よりも大幅に高い額を提示され買戻しを断念
高すぎる賃料	同じ地域の相場より2～3割高い家賃で生活困窮
特約の不備	原状回復費用や修繕費を全額負担させられた
クーリングオフなし	契約後すぐに後悔しても解約できなかった

宅建士としてのアドバイス

不動産のプロとして、以下の点をしっかり確認することをおすすめします。

■ 契約の種類を必ず確認

「普通借家契約」なのか「定期借家契約」なのか。更新の有無は将来の生活に直結します。

■ 賃料の妥当性をチェック

周辺相場と比較して、無理のない支払いかどうか確認しましょう。

■ 再購入条件の明示を

「買戻し権付き」であっても価格や期限が不明確では意味がありません。文書化されているか要確認。

■ 契約書を専門家に見てもらう

宅建士、弁護士、ファイナンシャルプランナーなど、第三者に事前確認を依頼しましょう。

■ 「最終手段」ではなく「選択肢の一つ」と捉える

ほかに活用できる資産・制度（リバースモーゲージなど）がないかも視野に入れ、安易に飛びつかないようにしましょう。

まとめ

ハウスリースバックは、資産を活用しながら住まいを守る柔軟な手段である一方、契約内容の不明瞭さや将来の住居リスクを伴う、慎重な判断が求められる制度です。
宅建士として40年、多くのご相談を受けてきた経験から言えることは、「自分だけで判断せず、必ず専門家に相談してほしい」ということです。
納得のいく選択をするためにも、メリットとリスクを天秤にかけ、信頼できる不動産会社やファイナンシャルプランナーとともに進めてください。