リースバックとリバースモーゲージの違いとは？高齢者が知っておきたい不動産活用術

老後の住まいとお金、両方守れる方法は？

「老後資金は不安だけど、できれば今の家に住み続けたい」――そう思っている方は多いのではないでしょうか？
高齢化が進む現代において、不動産を活用して資金を得ながら住まいを維持する方法として注目されているのが「リースバック」と「リバースモーゲージ」です。

この2つは一見似たような仕組みに見えますが、所有権の扱いや契約の相手、将来のリスクなどが大きく異なります。
本記事では、両制度の違いと活用法を詳しく解説していきます。

リースバックとは？

リースバックは、自宅を不動産会社などに売却し、その買主と賃貸借契約を結ぶことで、住み続けることができる仕組みです。
売却によってまとまった資金を得つつ、住み慣れた家を離れずに済むため、高齢者を中心に関心が高まっています。

特徴

• 自宅の所有権は不動産会社に移転する
• 売却代金を一括で受け取れる
• 賃貸借契約を結ぶことで、引き続き自宅に住み続けることができる
• 契約内容によっては、将来的な買い戻しが可能

メリット

• 引っ越しが不要で精神的な負担が少ない
• 老後資金や医療・介護費用の確保に役立つ
• 相続対策としても活用できる（資産整理）

デメリット

• 売却価格が市場価格よりも低くなる傾向がある
• 賃貸借契約に期限があるため、将来的な立退きリスクがある
• 賃料が割高になるケースがある

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関からお金を借りる制度です。
通常のローンとは異なり、毎月の返済は基本的に不要で、契約者が亡くなった後に自宅を売却して一括返済する仕組みです。

特徴

• 自宅の所有権は本人のまま
• 月ごと、または一括で資金を受け取る形式
• 契約者が亡くなった後に担保不動産を処分して返済

メリット

• 住み続けながら資金を得られる
• 所有権を維持したまま資金確保が可能
• 月々の返済負担がない

デメリット

• 金融機関の審査が厳しく、年齢・物件・地域に条件あり
• 評価額により融資額が制限される
• 相続人との調整が必要な場合がある

比較表で見る違い

項目	リースバック	リバースモーゲージ
所有権	売却先に移転	本人に残る
資金の受取方法	一括受取（売却代金）	分割・月額融資
住み続ける可否	可（賃貸契約）	可（終身）
利用条件	比較的緩い	年齢・物件に条件あり
契約相手	不動産会社	金融機関
相続時の対応	資産に含まれない	返済または担保処分

東海三県で使えるリバースモーゲージ対応金融機関（2025年版）

以下は、三重・愛知・岐阜で利用できる主なリバースモーゲージ対応の金融機関と、参考利率（変動型）です。

金融機関名	商品名	金利	備考
三井住友信託銀行	リバース60	年2.6～3.8％	全国対応、一部マンション可
東京スター銀行	充実人生	年2.95～4.45％	評価額に応じた融資上限あり
百五銀行	リバースローン	年2.6～3.6％	三重県中心。戸建て限定
十六銀行	住み継ぐ安心ローン	年2.85～3.85％	岐阜県・愛知県に対応
愛知銀行	住宅終身借入	年2.8～3.5％	愛知県全域対象

どちらを選ぶ？状況別のおすすめ

• 早急に資金が必要 → リースバック
• 所有権を維持したい → リバースモーゲージ
• 将来相続させる予定がない → リースバック
• 月々の返済負担を避けたい → リバースモーゲージ

契約前に確認すべきポイント

• リースバック：売却額・買い戻しの有無・賃料水準
• リバースモーゲージ：金利・融資限度額・配偶者の居住継続可否
• 両制度共通：契約書の内容、将来の居住リスク、相続への影響

まとめ

リースバックとリバースモーゲージは、高齢者の不安を軽減する手段として有効ですが、仕組みや将来のリスクは大きく異なります。

株式会社コウセイマネジメントでは、四日市市を中心に、東海三県で不動産に関するあらゆる相談に対応しています。
リースバックやリバースモーゲージを活用した老後資金対策にご関心のある方は、どうぞお気軽にご相談ください。