不動産売却の流れ｜失敗しないための実務ガイド【三重・愛知・岐阜対応】

不動産の売却は、人生でそう何度も経験するものではありません。
このページでは、相談から引き渡しまでの流れを5つのステップに分け、現場経験40年の宅建士の視点から、売主様が知っておくべき実務や注意点を詳しくご紹介します。

STEP1 ご相談・ヒアリング｜まずはお気軽にお話しください

特に最近は、「空き家になって何年も経っている」「相続したもののどうすればいいか分からない」「名義が故人のまま」など、不安や不明点を抱えたご相談が増えています。

どんな状況でも、お気軽にご相談ください。解決策をご提案します。

  相談時にあるとスムーズな書類一覧

売却をご検討の際には、以下の書類があると査定や販売戦略の立案がスムーズになります。
可能な範囲でご準備ください。

書類名	用途・確認内容
登記識別情報通知または権利証	所有者であることを証明（※登記手続きに必要）
登記簿謄本（全部事項証明書）	所有者、抵当権・差押えなどの権利関係を確認
公図・地積測量図	土地の形状や面積、接道条件の確認に使用
境界確認書・境界立会済書	境界トラブル防止に重要。測量の有無も確認
建物図面・間取り図	建物の構造・延床面積・リフォーム状況の把握
固定資産税納税通知書	年間の税額、公租公課の精算根拠に
購入時の売買契約書・重要事項説明書	取得価格、当時の契約内容の確認（譲渡所得計算にも）
管理規約・長期修繕計画（マンション）	管理状況や修繕積立金などを把握（買主にも説明が必要）
賃貸借契約書（賃貸中物件の場合）	家賃収入・契約条件の引継ぎに必要

特に「登記識別情報通知（権利証）」や「境界確認書」は、引渡し直前で問題になることもあります。
早めに所在をご確認ください。

STEP2 査定・価格設定｜机上査定と訪問査定の違いとは？

  机上査定

過去の成約事例や周辺相場データから価格を算出します。

  訪問査定

実際に現地を確認し、建物の劣化状況・日当たり・接道などを加味してより正確な査定を行います。

  よくあるご相談

「高く売りたいけど、早く売りたい。どちらを優先すべき？」
→ 売主様のご希望や市況に応じて、「早期売却型」「希望価格優先型」など最適な戦略をご提案します。

STEP3 媒介契約の種類と注意点｜囲い込みに要注意

媒介契約の種類	複数社依頼	自己発見契約	業務報告義務	備考
一般媒介契約	〇	〇	なし	売主の自由度が高い
専任媒介契約	×（1社）	〇	2週間に1回以上	売却活動に集中しやすい
専属専任媒介契約	×（1社）	×	1週間に1回以上	信頼関係がより重要

  注意すべき「囲い込み」

「他社に情報を渡さず、自社でのみ買主を見つけようとする」囲い込みは、売却チャンスを減らすリスクがあります。

当社では売主様の利益を第一に考え、他社との協業も積極的に行います。

STEP4 売買契約の締結と重要事項説明｜見落としがちなリスクも

  契約までの流れ

1. 購入申込書の提出
2. 条件交渉（価格・引渡し時期・附帯設備など）
3. 宅建士による重要事項説明
4. 売買契約の締結・手付金受領

  注意すべきポイント

• 契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）：
  雨漏り、白アリ被害、越境などは事前告知が必要です。
  → 告知義務を怠ると、売主が損害賠償請求を受ける可能性があります。
• 心理的瑕疵（事故物件など）：
  必要な説明を怠ると、契約解除の原因となることも。

STEP5 残代金決済・引渡し｜最後までプロが立ち会います

  当日の流れ

• 抵当権の抹消・登記申請（司法書士）
• 残代金の受領（銀行振込など）
• 固定資産税・管理費などの精算
• 鍵の引き渡し

 よくあるトラブル

• 境界標が見つからない → 買主が不安に感じる
• 残置物がそのまま → 引渡しトラブルに
• 近隣への挨拶を怠った → 苦情や印象悪化

当社では、引渡し前チェックリストを使って、トラブルを未然に防ぎます。

よくある質問と関連ページのご案内

Q. 測量は必ずしないといけませんか？
Q. 契約不適合責任はすべての物件に関係しますか？
Q. 契約したあとで気が変わったらキャンセルできますか？

▶ 詳しくは：不動産売却のFAQはこちら
▶ 参考になる体験談：相談事例ページへ

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