空き家売却の重要ポイント！建築基準法と道路の関係を解説
建築基準法と道路の関係は、不動産取引において重要な要素です。
本記事では、空き家の売却を検討している方に向けて、建築基準法と道路の関係を分かりやすく解説します。
建築基準法の基本的な考え方
建築基準法は、建物の安全性や周辺環境の秩序を守るための法律です。
この中で、「道路」との関係がとても重要になります。
なぜなら、建築基準法では、建物を建てるためにはその敷地が”建築基準法上の道路”に接している必要があると定められているからです。
この接道義務は、敷地が道路に2メートル以上接していなければならないというルールです。
建築基準法上の道路とは？
一見するとどんな道でも「道路」に思えますが、建築基準法で認められる道路は特定の条件を満たしたものに限られます。
具体的には以下のような種類があります。
(1) 公道
市区町村や都道府県が管理している道路です。公道は一般的に建築基準法上の道路に該当します。
(2) 私道
個人や法人が所有している道路ですが、建築基準法上の基準を満たしている場合があります。
所有者や管理状況の確認が必要です。
(3) 位置指定道路
私道の一種で、行政から「建築基準法上の道路」として指定を受けたものです。
この指定を受けることで、新たな建物の建築が可能になります。
(4) 道路とみなされる通路
法律の改正前から使われている通路で、一定の条件を満たすものです。
いわゆる”42条2項道路”が該当します。
この場合、道路の中心から敷地側に一定のセットバックが必要になることがあります。
これらの道路に接していない敷地の場合、建物を新築したり大規模な改築を行ったりすることは原則としてできません。
空き家売却における注意点
空き家の売却を考える際、建築基準法上の道路との関係を確認することは非常に重要です。
以下に、具体的な注意点を挙げます。
(1) 接道義務の確認
売却する土地が建築基準法上の道路に2メートル以上接しているかどうかを確認しましょう。
接道義務を満たしていない場合、その土地に建物を建てられない可能性があり、買い手が見つかりにくくなることがあります。
(2) 現地調査の実施
実際の現地を訪れ、道路の幅員や状態を確認します。
特に42条2項道路の場合、道路の中心から敷地側に一定の後退が必要になるケースがあります（いわゆるセットバック）。
(3) 道路種別の確認
登記簿や役所の窓口で、対象の道路が建築基準法上の道路に該当するかどうかを調べます。
特に私道の場合、道路の所有者や管理状況も確認が必要です。
(4) 土地の権利関係の確認
私道に接している場合、その私道の通行権や共有持分がどうなっているかを確認します。
これが曖昧な場合、買い手にとってリスクとなり、売却が難航することがあります。
売却前にできる準備
売却前に以下のような準備をしておくと、スムーズな取引が期待できます。
(1) 役所での調査
市区町村の建築指導課や道路管理課で、敷地が建築基準法上の道路に接しているかどうかを確認します。
また、必要に応じてセットバックが必要な場合、その面積や条件も把握しておきましょう。
(2) 専門家への相談
不動産会社や土地家屋調査士、建築士に相談することで、専門的なアドバイスを受けられます。
売却活動を開始する前に専門家の意見を聞くことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
(3) 接道条件を改善する手続き
接道条件を満たしていない場合、可能であれば隣接地の所有者と交渉し、敷地の一部を取得するなどして接道条件を整える方法もあります。
ただし、これは時間と費用がかかるため、慎重な検討が必要です。
まとめ
建築基準法と道路の関係は、不動産取引の中でも特に重要なポイントです。
特に空き家の売却を検討している場合、敷地が建築基準法上の道路に適切に接しているかどうかを確認することで、売却の可能性を大きく左右します。
分からないことがあれば、ぜひ当社にご相談ください。
40年の経験を持つ宅地建物取引士として、私はこれまで多くの方々の相談に乗り、問題解決のサポートをしてきました。
一歩ずつ確認を進め、安心して売却活動を進められるようお手伝いいたします。
