再建築できない家の売却方法とは？不動産のプロが解説！

不動産を売却する際、再建築不可物件は特に難しいテーマです。
その理由は、再建築できない条件が購入希望者の用途や価値判断に大きく影響を及ぼすためです。
この記事では、再建築不可物件の売却方法について、宅地建物取引士として40年の経験を持つ私が解説します。

再建築不可物件とは？

まず、「再建築不可物件」とは何かを整理しましょう。
再建築不可物件とは、現在の建物を取り壊した場合、新たな建物を建築することが法律で許されない物件のことです。
この制約は主に建築基準法に基づきます。

再建築不可物件の代表的な例は以下の通りです。

• 道路に接道義務を満たしていない土地
  建築基準法では、建物を建てるためには原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
• 都市計画区域外の特殊な地形や土地
  特定の法律や規制により建築が制限されている場合があります。

このような制約があるため、再建築不可物件は通常の不動産よりも市場価値が低くなる傾向があります。

再建築不可物件の売却における課題

再建築不可物件の売却にはいくつかの課題があります。

• 買い手が限られる
  再建築ができない物件は、一般の購入希望者よりも投資家や特定の用途を目的とした方々が主なターゲットになります。
• 金融機関からの融資が難しい
  再建築不可物件は、住宅ローンの利用が難しいため、現金での購入が前提となる場合が多いです。
• 価格交渉がシビア
  市場価値が低いため、購入希望者との価格交渉が難航する可能性があります。

再建築不可物件を売却する具体的な方法

では、再建築不可物件を効率的に売却するための具体的な方法を紹介します。

(1) 投資家に売却する

再建築不可物件は、投資家にとって以下のようなメリットがある場合があります。

• 賃貸経営
  現在の建物が利用可能であれば、そのまま賃貸物件として運用することが可能です。
• リノベーション
  古い建物をリフォームし、新たな価値を付加することで収益化を図る投資家もいます。

(2) リースバックの提案

リースバックとは、売却後も元の所有者が賃借人として住み続ける方法です。
再建築不可物件でも、この仕組みを使うことで買い手に収益を提供しつつ、自分の住居も確保できます。

(3) 土地の分割・セットバック

接道義務を満たしていない場合、敷地の一部を道路として提供するセットバックを行うことで、再建築可能な物件に変更できるケースもあります。
ただし、セットバックには費用がかかるため、費用対効果を慎重に検討しましょう。

(4) 専門家に仲介を依頼する

再建築不可物件の売却には特別な知識が必要です。
当社のような再建築不可物件を扱った経験が豊富な専門家に相談することで、売却成功率が上がります。

(5) “現状有姿”での売却

リフォームや修繕を行わず、現状のまま売却する方法です。
コストを抑えつつ、価格を購入者にとって魅力的に設定することが重要です。

再建築不可物件を売却する際の注意点

• 正確な情報開示
  再建築不可であることを隠さず、購入希望者に正確な情報を提供しましょう。
  トラブルを防ぐためにも重要です。
• 現実的な価格設定
  再建築不可物件は市場価値が限られるため、当社のような専門の不動産会社のアドバイスを参考に、現実的な価格を設定することが鍵です。
• 書類の準備
  土地や建物の登記情報、過去の修繕履歴などを整備しておくと、購入希望者への説明がスムーズになります。

まとめ

再建築不可物件の売却は簡単ではありませんが、適切な戦略を立てることで成功の可能性は大いにあります。
不動産のプロとして40年の経験を通じて、最も重要なポイントは「正直な情報開示」と「ターゲットを絞ったアプローチ」です。
もし再建築不可物件の売却でお悩みの方は、ぜひ当社にご相談ください。
最適な売却プランを一緒に見つけましょう。